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    房地产转折点来临? 商品房预售制或被取消

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    发表于 2018-9-22 10:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

    房地产行业传出大消息,有25年历史的商品房预售制可能要被取消。

    近日,一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称“通知”)在网上流传。通知称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,将于9月25日上报住房城乡建设部。

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    材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

    消息一出,各方关注,被媒体解读为“广东酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售!”。

    广东房协回应:文件还处于内部讨论阶段

    对此广东房协回应称,这只是一个征求意见,大家可以提建议取消或者保留,摸底各房企的想法而已,“八字还没一撇。”目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订。是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

    通知所附的住建部下发的函显示,房地产预售制度存在5项风险:

    1、一旦发生资金链断裂,将导致工程烂尾,损害购房人利益,增加维稳压力;

    2、预售市场起步较晚、相关法规制度不够完善、各地发展不平衡,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生;

    3、交易不公平,以期房销售的名义实现现房销售的实质,将经营风险转嫁给社会;

    4、房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险;

    5、降低了房地产业门槛,导致吸引大量社会资金涌入,造成不平衡发展和低效率竞争。

    住建部的函中表示,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

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    但考虑到当前信贷政策持续收紧、开发企业资金压力普遍加大,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。

    住建部在函中也表示,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

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    文件显示,同时接到住建部函件的还有湖北、四川、江苏、河南、辽宁几个省份。

    到底该不该取消商品房预售制?

    关于商品房预售制是否应该取消的话题,今天也引起业内人士热议。

    中原地产研究院首席分析师张大伟认为,房地产预售制不应该一刀切取消,应该逐渐加大规范。他承认预售制问题非常多,各种质量问题、交付问题基本都与之有关,对消费者来说保障度低,不确定因素太多。而现房销售制度,所见即所得,可以倒逼开发商更关注质量。

    但他同时表示,当下房地产市场中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售制利于资金宽裕的大企业,对小企业来说是灭顶之灾,会加大资金链风险,导致回款周期严重拉长,带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场。

    张大伟认为,在房企负债率降低的情况下取消预售制,起码50%的房企将倒闭,因此短期看取消的可能性不大。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,过去几十年每当房地产严厉调控之际,就会有声音取消预售制。近一年,多地业主维权房子质量,可能是这次取消预售制的新动因。从未来演变趋势看,提高预售门槛是必然的历史进程,主要考虑因素是维护购房者权益。取消预售将增加开发成本。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,取消预售制,有助于对相关企业形成较大约束。现房销售模式下,房企销售应该有更强、更严格的财务约束。“过去30层的房子,开发商建到5层基本上就可以办理预售证。资金弱的房企可以通过预售回笼资金,进行后续楼盘的追加投资,但现在可能需要30层全部建造完毕。从这个角度看,对此类房屋建造的资金考核压力很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。”

    他预测,广东此次建议获得审批的可能性很大。未来购房者见到的房子,更多的是精装修现房项目,这也是房住不炒的政策思路体现,有助于发挥房屋的消费属性。

    来源:综合中国基金报、金羊网、每日财经精读(ID:ncjs111)


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